Konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar arasındaki ilişki yalnızca imzalanan sözleşmeye değil, doğrudan Türk Borçlar Kanunu hükümlerine dayanıyor. Bu nedenle sözleşmede yazan bazı maddeler kanuna aykırıysa geçerli sayılmıyor. Kiracı; haklı tahliye nedeni bulunmadıkça konutta oturma hakkını korurken, ev sahibi de kira bedelinin düzenli ödenmesini ve taşınmazın özenle kullanılmasını talep edebiliyor. Günümüzde artan kira uyuşmazlıkları nedeniyle kira hukukuna ilişkin kurallar hem kiracılar hem de mülk sahipleri açısından daha fazla önem kazanmış durumda.
KİRA SÖZLEŞMESİ VE SÜRE UZAMA SİSTEMİ
Kira sözleşmeleri genellikle 1 yıllık yapılmasına rağmen süre dolduğunda otomatik olarak sona ermez. Kiracı çıkmak istemediği sürece sözleşme her yıl kendiliğinden uzar. Ev sahibi yalnızca “süre bitti” gerekçesiyle kiracıyı çıkaramaz. Kanuna göre kira ilişkisi belirli süre sonunda uzamaya devam eder ve 10 yıllık uzama süresi dolmadan sebep göstermeden tahliye mümkün olmaz.
Ev satılsa bile mevcut kira sözleşmesi aynen devam eder. Yeni malik, eski sözleşmenin tarafı haline gelir ve kiracıya karşı yeni bir sözleşme yapma zorunluluğu doğmaz.
KİRACININ TEMEL HAKLARI
Kiracı hakları, taşınmazı güvenli ve kullanıma uygun şekilde teslim alma hakkıyla başlar. Evde sonradan ortaya çıkan ciddi arızaların giderilmesini istemek kiracının yasal hakkıdır. Kombi, tesisat, çatı, ana yapı sorunları gibi büyük onarımlar kiraya verene aittir.
Kiracının başlıca hakları şunlardır:
Tahliye sebebi yoksa evde oturmaya devam etme hakkı
Kanuni sınırı aşan kira artışını reddetme hakkı
Depozitonun iadesini isteme hakkı
Ev sahibinin gereksiz rahatsız etmemesini talep etme hakkı
Ayıplı veya kusurlu taşınmazın düzeltilmesini isteme hakkı
Gerekli şartlarda sözleşmeyi feshetme hakkı
Yeni ev sahibine karşı da aynı hakları ileri sürebilme hakkı
Kiracı, olağan kullanım dışında zarar vermediği sürece evi boyatmak, detaylı temizlik yaptırmak veya tesisat parçalarını yenilemek zorunda değildir.
EV SAHİBİNİN HAKLARI VE YETKİLERİ
Ev sahibi de kira ilişkisinde güçlü yasal haklara sahiptir. Bunların başında kira bedelinin tam ve zamanında ödenmesini isteme hakkı gelir. Kiracı kira ödemesini geciktirirse veya eksik yatırırsa ev sahibi ihtar çekebilir ve şartlar oluşursa tahliye davası açabilir.
Ev sahibinin başlıca hakları:
Şartları oluştuğunda kiracının tahliyesini isteme
Kira döneminde kanuni sınırlar içinde zam yapma
Depozito alma (en fazla 3 aylık kira bedeli)
Evin özenle kullanılmasını talep etme
Kiracı zarar verirse tazminat isteme
Satış veya yeniden kiralama halinde evi gösterme talebi
Ancak ev sahibi, kiracının izni olmadan eve giremez ve sürekli rahatsız edemez.
KİRA ARTIŞI KURALLARI
Kira artışı ev sahibinin keyfi kararına bağlı değildir. Artış oranı, ilgili dönemde açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz. Kiracı 5 yılı doldurmamışsa bu sınırın üzerinde yapılan zam yasal kabul edilmez. Kira artışı yılda yalnızca bir kez yapılabilir. Sözleşme devam ederken ek zam talep edilmesi hukuken geçerli değildir.
DEPOZİTO, ERKEN ÇIKIŞ VE İADE SÜRECİ
Depozito, kiralananın güvence bedelidir ve en fazla 3 aylık kira tutarı olabilir. Kiracı evi borçsuz ve hasarsız teslim ederse depozito aynen iade edilmelidir. Kiracı sözleşme bitmeden çıkarsa, ev sahibinin uğrayacağı zarar kadar “makul süre” kira ödeme yükümlülüğü devam edebilir. Uygulamada bu süre genellikle 1–3 ay olarak değerlendirilmektedir.
EVİN SATILMASI HALİNDE HAKLAR
Kiracının oturduğu ev satıldığında kira ilişkisi sona ermez. Yeni ev sahibi:
Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar göndermeli,
En erken 6 ay sonra tahliye davası açabilmelidir.
İhtiyaç iddiası gerçek değilse kiracı itiraz edebilir. Ayrıca ihtiyaç nedeniyle çıkarılan ev 3 yıl boyunca başkasına kiraya verilemez; aksi halde kiracı tazminat talep edebilir.
ÖDEME KURALLARI VE TAHLİYE RİSKLERİ
Kira ödemeleri mutlaka ispatlanabilir şekilde yapılmalıdır. Banka havalesi veya makbuz alınması büyük önem taşır. Makbuz bulunmayan elden ödemeler yapılmamış sayılabilir.
Önemli kurallar:
Eksik ödeme tahliye sebebi olabilir
Havale ücretini kiradan düşmek eksik ödeme sayılabilir
Anahtar teslim edilmezse kira işlemeye devam eder
IBAN kapatılırsa kiracı noter yoluyla hesap talep edebilir
EVİN GÖSTERİLMESİ VE MAHREMİYET DENGESİ
Kiracı evi her istenildiği anda göstermek zorunda değildir. Ancak önceden haber verilmesi halinde makul zamanlarda gösterime izin vermekle yükümlüdür. Fotoğraf çekimi veya ilan asılması zorunlu değildir.
TAHLİYE NEDENLERİ VE HUKUKİ SÜREÇ
Ev sahibi kiracıyı yalnızca kanunda belirtilen nedenlerle çıkarabilir:
Kiranın ödenmemesi
İki haklı ihtar
Gerçek konut ihtiyacı
Yeniden inşa veya tadilat
Tahliye taahhüdü
Eve zarar verilmesi veya komşuların rahatsız edilmesi
Mahkeme kararı olmadan zorla tahliye yapılamaz.
ZORUNLU ARABULUCULUK DÖNEMİ
Yeni düzenlemelerle kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu getirildi. Amaç, tarafların mahkemeye gitmeden anlaşmasını sağlamak ve uzun yargı süreçlerini azaltmak.
KİRA HUKUKUNDA HAK VE YÜKÜMLÜLÜK DENGESİ
Kira hukukunda denge esastır. Kiracı barınma hakkı kapsamında korunurken, ev sahibi de mülkiyet hakkı çerçevesinde güvence altına alınır. Tarafların haklarını bilerek hareket etmesi, yazılı sözleşme yapılması ve tüm ödeme belgelerinin saklanması, ileride doğabilecek anlaşmazlıkların büyük ölçüde önüne geçmektedir.