Çok sayıda ev sahibini doğrudan etkileyen düzenlemenin detayları açıklandı. Eksik bildirimde bulunanlara cezaların gelmekte olduğu bildirilmektedir. Tebligatlar hanelere gönderilmektedir.
Maliye Bakanlığı, milyonlarca mülk sahibini doğrudan etkileyen büyük bir denetim sürecini resmi olarak başlattı. Tapu işlemleri sırasında, satış fiyatının piyasa değerinin altında gösterilmesi şeklinde sıkça karşılaşılan usulsüzlüklerle mücadele eden Bakanlık, yeni yazılım sistemleri kullanarak şüpheli olan tüm işlemleri tek tek belirlemektedir. Gerçekteki satış fiyatını düşükten göstererek vergi ödeme yükümlülüğünden kaçan alıcılar ve satıcılar, artık önemli yaptırımlarla muhatap olma riski taşımaktadır.
Son 5 Yıldaki Satışlar İnceleniyor!
Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde tapuda yer alan satış bedelleriyle gerçekteki piyasa fiyatlarının arasında belirgin farklılıklar bulunduğu bilinmektedir. Maliye Bakanlığı, bu durumun neden olduğu kamu gelir kaybını önlemeyi amaçlayarak denetimlerini son beş yıl içinde gerçekleştirilen tapu işlemlerini kapsayacak şekilde genişletmiştir. Yapılan araştırmalar sonucunda belirlenen eksik vergiler, gecikme faizi ile birlikte ilgili kişilerden alınacaktır.
İfadeye Dair Çağrılar ve Resmi Bildirimler Başlamıştır
Elde edilen bilgilere dayanarak, düşük beyan ile işlem yapan gayrimenkul alıcı ve satıcıları için resmi bildirimler gönderilmeye başlanmıştır. Satışa katılan taraflar belirtilerek, tapuda yer alan değerler ile bölgedeki piyasa ortalamaları karşılaştırılmaktadır. Şüpheli olarak kabul edilen işlemlerle ilgili cezai süreçlerin hızlı bir şekilde yürütüldüğü ifade edilmektedir.
Tapu Harcında Doğru Beyanın Gerekliliği
Mevzuata uygun olarak, tapu harcı, gayrimenkulün satış fiyatının yüzde 4’ü oranı belirlenmekte olup, bu miktarın alıcı ve satıcı tarafından eşit bir şekilde ödenmesi şarttır. Fakat, pek çok işlemde, vergi yükü durumundan kaçınmak için satış fiyatının bilerek düşük belirtildiği belirlenmiştir. Bakanlık, bu tür kurallara aykırı davranışların vergim cezası ve idari yaptırımlarla cezalandırılacağını vurguladı.
Cezanın Miktarı Ne Kadar?
Maliye Bakanlığı, düşük gösterilen beyan tespit ettiğinde, hem satıcıdan hem de alıcı tarafından eksik beyan edilmiş olan tapu harcını gecikme faiziyle talep eder. Bununla birlikte, eksik beyan yapıldığı takdirde tapu harcı yüzde 25 oranında cezayla ödenmektedir.
Gelir Vergisi: Durum belirlendiğinde karşılaşılabilecek başka bir sorun da değer artışı vergisidir. Böyle bir durumda ise, gayrimenkulü satan bireyin gelir vergisini tarifeye göre %40’a kadar artırarak ödemesi gerekmektedir.
Tapuda belirtilen düşük rayiç bedelin düzeltilmesi mümkündür. Hukuki yaptırımlarla karşılaşmamak için satıcıyla lıcı, belirttikleri değerin düzeltilmesini isteyebilir. Elbette, bu talebe yönelik vergi memurları tarafından bir değerlendirme yapılmamış olması gerekmektedir. Mükelleflerin düzeltme başvurusunda bulunduktan sonra, yaşanan sorundan dolayı oluşan eksik vergi ve harcı 15 gün içinde ödemeleri gerekmektedir. Taraflar ödemeyi pişmanlık zammıyla birlikte gerçekleştirmeyi kabul edip gayrimenkulün değerini yenileyebilirler.
Maliye Bakanlığı’na ait MEVA (Mekânsal Veri Analizi) Sistemi’nin aracılığıyla bu süreçleri artık yapay zeka ile desteklenen bir şekilde izlemektedir. İdare tarafından taşınmazın düşük değerle gösterildiğinin belirlenmesinde aşağıdaki yöntemler rahatlıkla kullanılmaktadır:
Banka kayıtları, ödemelere dair bilgiler sunmaktadır.
Gayrimenkul sigortası için alınan ücretler, (kredi değerleme raporları)
Gayrimenkul ilanlarında talep edilen fiyat,
Gayrimenkulün piyasa değerinin doğru belirlenmesi,
Aynı bina içinde veya benzer özelliklere sahip evlerin satış fiyatları,
Eğer gayrimenkul konut kredisiyle satın alınmışsa, kredi miktarı,
Değerleme uzmanlarının hazırladığı raporlar,
Gayrimenkul türü, alanı, yaşı ve yeri gibi bilgiler,
tapuda yeni dönem resmen başladı
Yapay zekâ ile desteklenen sistem, bu verileri inceleyerek gayrimenkulün satış fiyatını araştırmakta ve şüpheli işlemleri kaydetmektedir. Sistem, şüpheli işlemin tespitini yaptığında vergi daireleri devreye girmektedir.
Bakanlığın kullandığı yapay zeka destekli olan sistemler sayesinde, son 5 yıl içinde gerçekleştirilen incelemelerde yüz binlerce şüpheli gerçekleştirilen gayrimenkul satışı tespit edilmiştir. 15 gün içinde gelen yazılarla ilgili olarak, pişmanlıkla bildirimde bulunulup ödeme yapılırsa, herhangi bir vergi kaybı cezası uygulanmayacaktır.
Gayrimenkulün düşük bir değerle gösterilmesi, yalnızca vergi açısından değil, aynı zamanda hukuki açıdan da birçok soruna yol açabilir. Bunlardan bazıları aşağıdaki gibidir:
İdarenin işlemi muvazaalı işlem olarak kabul ederek satıcının borçları nedeniyle satışın iptalini talep etmesi: 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’un 24. maddesi. Maddenin iptali için dava açılmaktadır. İptal davası açmak için muvazaalı işlemin yapılmasından itibaren 5 yıl içinde bunun belirtilmesi gerekmektedir. Bu nedenle, vergi dairesi muvazaayı öne sürerek satıcının borçları nedeniyle işlem iptalini 5 yıl içinde talep edebilir. Eğer satıcının vergi borcu mevcutsa, alacaklı kamu kuruluşu, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’un 24-30. maddelerine göre işlem yapabilir. Maddeler doğrultusunda, işlemin yapılmasından itibaren beş yıl içerisinde, işlemin mal kaçırma amacıyla gerçekleştirildiği iddiasını öne sürerek, sizi işlemin iptali davasıyla yüzleşmeye zorlayabilir. Ayrıca, satıcının piyasaya olan borçları dolayısıyla alacaklı, satıcının gayrimenkul satışlarını (mal kaçırma amacıyla) muvazaalı olduğu iddiasıyla iptal etme talebinde bulunabilir.
Muvazaa iddiası ortaya atıldığında, alacaklılar, tapuda düşük belirtilen bedeli emsal olarak delil olarak sunmaktadırlar. Eğer mevcut belgelerle gerçek bedeli kanıtlayamazsanız, mahkemeler satışın iptal edilmesine ve gayrimenkulu alacaklıya, alacağına karşılık devretme kararını verebilir.
Hisseli Tapuların Satışı: Hisseli tapularda diğer paydaşların şufa hakkı mevcuttur. Türk Medeni Kanunu 732. maddesinde, “paylı mülkiyet durumunda bir paydaşın taşınmaz üzerinde olan hissesini tamamen ya da kısmen başka bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanma imkanına sahip olurlar” ifadesi yer almaktadır. Bir hisseli tapunun düşükten bir değerle devredilmesi halinde, ilgililer işlemin iptalini talep ederek tapuda belirtilen bedeli alıcıya ödemektedir.
Gayrimenkulün diğer paydaşlarından herhangi biri, tapuda belirtilen bedel karşılığı şufa hakkını kullanarak gayrimenkulü, tapuda gösterilmiş olan bedel üzerinden satın alabilir. Eğer gayrimenkul satılırsa, satıcıdan zararların karşılanması için dava açılabilmektedir. Fakat, satıcıya yönelik açılan davada, gerçek satış bedelini ve dolayısıyla gerçek zararınızı kanıtlamanız gerekmektedir.
Sözleşmeden Vazgeçme Hakkı – Defolu Ürün: Satın alınan gayrimenkulün defolu olması halinde alıcının sözleşmeden vazgeçme hakkı bulunmaktadır. Alıcı, gayrimenkulü geri verir ve ödediği parayı geri alır. Tapuda belirtilen değerden daha az bir bedel varsa, ödenen tutarın talep edilebilmesi için bunu kanıtlamak zorundadır. Tapu bedelinin düşük olarak belirtilmesi bu durumda sorun yaratmaktadır.
Ödemenin Yetersiz Olması: Satış sonrası muvazaalı işlemin tarafları arasında uyuşmazlık doğması ve alıcının sadece tapuda belirtilen tutarı ödemesi durumu da sıkça karşılaşılan bir meseledir ve bu durumda satıcının bunu kanıtlaması güçtür. Banka aracılığıyla gerçekleştirilen işlemler, kanıtlayıcı bir belge niteliği taşıyabilir.
Vergi Matrahı Üzerindeki Etki: Düşük tapu harcını ödemek amacıyla gayrimenkulün alış değerinin tapu kaydında gerçek alış değerinin altında belirtilmesi, eğer bu gayrimenkul beş yıl içerisinde tapuda gerçek değeriyle satılırsa, satıcının yüzde 40’a kadar varan bir oranda değer artışı kazancının üzerinden vergi ödemesi gerekliliğine yol açabilir.
Miras Hukuku Perspektifi: Mirasçılar, özellikle korunması gereken pay ve haklarının tehdit altında olduğu, hukuka aykırı işlemlerle mirasın zayıflatıldığı durumlarla karşılaşmaktadır. Gerekçeleriyle birlikte ölüm öncesinde gerçekleştirilen satış işlemlerinin iptaline yönelik davada bulunabilirler.
